18056899334 19166418749
 马鞍山律师导航 博望区 花山区 雨山区 当涂 和县 含山
律师团队
>>
  • 马鞍山律师姜律师
  • 马鞍山律师朱律师
  • 马鞍山律师叶律师
  • 马鞍山律师章律师
业务范围
>> 
提供马鞍山市区、博望区、花山区、雨山区、当涂、和县、含山 及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 
 您的位置:首页 > 正文
 

征地拆迁审计的方法和重点有哪些内容


马鞍山律师网 www.mas64.com


  征地拆迁审计的方法和重点有哪些内容
  
  一、征地拆迁安置补偿审计认识上常见的三大误区
  
  棚户区改造项目的重要特点是改造范围较大、涉及拆迁户较多,无证房和历史遗留房屋情况复杂,是社会关注度高的重要民生工程,也是政府工作的重点,拆迁资金的规范使用和拆迁安置政策的有效落实,直接关系到人民群众的切身利益与社会稳定,关系到地区社会经济的和谐发展,但在审计查证过程中,审计人员易出现以下三大误区:
  
  误区一:除拆迁跟踪审计外,审计项目中的拆迁房屋早已被拆除,有些拆迁项目原地域已经被建成了还建房,有些棚户区改造项目起始于多年前,大部分被拆迁的房屋已经灭失,原住户也早已搬离,时过境迁,审计人员面临调查难、核实难、取证难的“三难”境地,因此造成拆迁项目审计难以开展的错觉。
  
  误区二:拆迁改造项目已经实行了一户一档制,所有的拆迁项目都进行了跟踪审计,档案资料的规范程度应该较高,资料齐全,因此审计核查的价值不大。
  
  误区三:拆迁改造审计项目的内容繁杂,既涉及住宅项目又涉及非住宅项目,既涉及有证房又涉及无证房与历史遗留房屋,既要计算区位价还要计算重置价等等,同时对每个房屋的计量标准与条件,也必须要根据实际情况加以区分,审计人员如果对政策法规及拆迁方案的熟悉程度不够,很难分辨或发现问题,因此审计人员认为花费太多的时间和精力投入到拆迁项目中是件吃力不讨好的事情。
  
  以上三大误区容易造成审计人员不愿意对拆迁项目进行深查细究,审计内容也仅浮于表面,因此也容易错失发现案件线索的机会,走出误区还需从细微处入手。
  
  二、可采取的审计方法
  
  征地拆迁安置补偿项目主要存在以下几类问题:第一类是拆迁过程中违反地方政策法规规定,多计算补偿款的问题;第二类是不按拆迁方案操作造成国有资金损失的问题;第三类是弄虚作假骗取国有资金的问题;第四类是拆迁管理制度不完善,存在责任风险的问题。审计中需要注重从以下的几个方面入手。
  
  (一)熟悉政策,收集地方法律法规,从基础工作入手
  
  目前,全国自上而下关于房屋征收工作方面的政策、法律法规较多,对部分具体事项规定也较细,如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》中对拆迁补偿安置中的补偿方式、价格的确定、计算的条件作出了明确。《某市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见》中对历史遗留和无证房明确了认定标准,《某市城市房屋拆迁估价实施意见》中对房屋评估的内容、评估机构的资质等进行了明确,因此审计人员要想在征收拆迁项目中有所收获,熟练掌握并运用政策法规是必不可少的,否则问题摆在眼前也发现不了,使问题从审计人员的眼皮底下溜走。
  
  (二)合理分组,分类整理,从审计资料源头入手
  
  1、分组分工要合理。审计工作首先应理清工作思路,编制出审计范围明确、重点突出、方法准确、具有可操作性的审计实施方案,使审计工作少走弯路,减少审计成本,提高审计工作效率,根据审计人员的职责采取分组审计、有效衔接、全面推进的方法开展审计。按照审计的功能可以将组别划分为:一是财务审计小组,主要围绕拆迁项目指挥部的资产负债情况、资金运作情况、资本经营情况以及财务管理开展审计,重点关注拆迁资金使用是否合规、在资金运作过程中是否存在违法现象,拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致等方面;二是拆迁审计小组,主要审查棚户区改造以来的拆迁还建是否存在随意分户与扩面,为个别人创造较大的寻租空间、拆迁协议违反政策与规定扩大补偿金额,拆迁过程中隐瞒真实情况重复补偿等行为;三是基建工程审计小组,主要围绕还建房的建设是否存在工程质量低劣、基建工程程序是否合法合规等问题开展。三个小组既要分清职责、又要相互衔接,例如拆迁审计小组涉及到对某笔资金流进流出存在疑点需要及时核对时,财务审计小组必须迅速准确的查找此资金的所有动向并及时反馈,共同探讨是否需要继续延伸审计,从而减少各小组在工作中的重复劳动,有效提高工作的质量与效率。
  
  2、资料分类要合理。棚户区改造项目财务数据量大,业务资料多,核算形式复杂,需要合理分类整理。一方面财务报表数据与业务报表数据多,资金的进出量大,而且有些业务数据由于制作表格的人员不相同,表与表之间互相不能衔接,因此分析与比对的工作就显得异常艰难;另一方面各类会议纪要多,几乎涉及了项目部工作职责的方方面面,由于实行了一户一档制,拆迁的档案也很多,给确定审计工作的重点带来困难,因此整理各类资料变得尤为重要。例如筛选各类会议纪要时,从中提取认为对审计有价值的资料,按财务类、拆迁类、工程类、行政类等进行分类,将整理的资料分发到对应的工作小组,各小组边审计边查阅资料,为发现问题提供可参考的依据。
  
  (三)理清思路,抓住重点,从细节推进入手
  
  明思路、抓重点,是审计工作成败的关键,特别是拆迁项目审计,必须要从细微处入手,才能揭示问题,甚至找到案件线索。
  
  1、从数据入手找到审计重点。首先对被审计单位提供的拆迁项目的业务数据进行整理和分析比对,从中发现审计疑点,例如在相同条件下某区域的无证房与历史遗留房屋的数据与其他区域的数据差别较大,无证房和历史遗留房屋面积比有证房面积大,甚至是有证房面积的N倍,而其他同条件区域反之,则可以将该区域纳入审计重点范围。另外根据拆迁数据与安置数据表进行比对分析,可以将分户和扩面情况较严重的区域纳入审计重点,并对还建安置房屋面积较大的或分户情况突出的拆迁档案进行抽检。
  
  2、从档案入手找到审计疑点:在经过基础数据的比对后,从建立了一户一档的拆迁档案中有选择的抽取企业规模大、被补偿金额较多、分户安置户数多、无证房与历史遗留的面积相对较大的档案。将拆迁档案中的每个补偿事项对照各类政策、规定和拆迁方案,重新逐项逐笔审核与复核计算,从而发现资料中存在的漏洞,生成需进一步审查的审计疑点。特别是在审计拆迁档案时,需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。在审查档案时,重点关注拆迁协议中拆迁安置补偿费、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、营业补偿费、无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算及认定,当然在审计时间和精力有限的情况下,不可能面面俱到,要有重点的选取重要项目进行审计复核,从而找到审计疑点。
  
  3、从外围入手找到审计突破点。一方面是找到支撑审计证据的重要资料,如符合政策规定时间的航拍地籍图,对拆迁房屋存在的真实性进行确认;另一方面是找到参与拆迁工作的人员,如房屋鉴证审核员、拆迁小组负责人、分管负责人、责任人等,对拆迁项目开展的全过程进行调查了解,做好询问笔录并对内部控制流程进行测试分析,从内控的关键环节找到拆迁程序与管理中的漏洞,为审计找到突破点。
  
  三、审计中应重点关注的几个事项
  
  (一)无证房与历史遗留房屋的确认依据
  
  由于年代久远、房屋产权登记制度不健全,无证房与历史遗留房屋的确认难度非常大,部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成,并未取得有效的证据材料来证明认定结果,因此无证房与历史遗留房屋的补偿,往往也是拆迁项目中最容易被个别人钻空子,成为套取国有资金的便捷渠道。审计要取得确凿证据,找到突破口,就要将符合政策要求年代的航拍地籍图资料等作为最重要的确认依据, 并结合拆迁现场测绘图等原始资料,分析比对其相关性与一致性,可以从以下几个方面入手:一是将现场测绘图与房产证所附红线图进行比对,核查是否存在现场勘察测绘图与房产证图严重不符的现象,核查有无房屋面积被重叠或重复计算的行为发生;二是对现场测绘图纸上标明的无证房与历史遗留面积进行重新复核计算,核查房屋面积是否存在人为的计算错误,是否存在对同一房屋性质认定矛盾,造成重复补偿或多补偿的情况;三是将航拍图与现场测绘图进行比对,并要求测绘人员在航拍图上指认绘图房屋的所在具体位置,核查是否存在虚假“画”房的行为。
  
  (二)非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为
  
  非住宅拆迁户所涉及的土地范围广,房屋数量多,地上建筑情况复杂,补偿资金量大,特别是部分国有大中型企业在拆迁时,不仅需要签订拆迁补偿协议,同时还会签订一些补充协议,审计人员更应加以谨慎区分与对待,认真分析协义签订的内容,重点关注以下几个方面:
  
  1、根据企业提供的土地和房屋所有权证,全面核实其土地面积及房屋存在的真实性,核查是否存在混淆房屋与土地性质,高标准违规获取补偿,如将工业用房按商业门面的标准或工业用地按商业用地标准进行补偿的行为。
  
  2、核查是否存在违反协议重复签约的行为。即已经补偿给国有企业的拆迁费用,是否在拆迁过程中再次核算补偿给与企业有租赁关系的个人,形成了同土地或房屋的重复补偿;
  
  3、审查国有企业房屋整体办理了房屋产权证后,拆迁过程中是否存在人为分户并套取室内设施补偿费、搬家费、过渡费、拆迁奖励等行为;四是核查有无违反地方规定,故意混淆安置方式,对非住宅房屋给予了停产停业补偿的行为。
  
  (三)拆迁管理过程中损害国家利益的行为
  
  受当前拆迁管理机制不健全,管理制度不完善,补偿标准不明确,部分责任人管理缺位等因素的影响,拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生,因此在审计过程中,
  
  1、应测评内部控制制度是否健全,内部管理机制运行是否正常,审查是否存由于制度不严、标准不明、内控缺失等问题导致部分拆迁人寻租空间较大,从而发生损害国家利益的行为。如根据拆迁台账记录,对住宅用房中分户安置无标准,随意性大,分户安置的面积为原住宅面积的几倍,同时部分还建人与被拆迁房屋人户籍住址不在同一地点,也不属继承、赠予或共有产权等情况,应予以严查。
  
  2、关注房屋评估报告,对评估报告中的计算方式、标准、时点进行全面复核,核查是否存在擅自篡改计量标准与条件抬高补偿金额,是否存在修改计算时点造成补偿的单位价值增大,从而多计补偿款的行为。
  
  3、对临时建筑审查其补偿依据是否确凿,理由是否充分,有无存在临时占道建筑按有证房或无证房进行补偿的行为。四是围绕拆迁项目管理中存在的漏洞,从拆迁的程序是否合法、拆迁协议的签订是否合规、实际的安置与协议是否不符、补偿协议的签订是否存在法律风险等多方面进行审计。
  
  了解征地拆迁审计的内容,在面对征地拆迁问题时,做到有法可依,保障自身的合法权益。征地拆迁是一件利国益民的好事,希望您能够积极地配合政府工作。日常生活中,难免会遇到各种各样的法律问题,面对这些问题,我们很难自己解决


·征地补偿款流程是怎样的?
      征地补偿款流程是怎样的?我国经济发展迅速,近几年在大量的修建国道、高铁、机场等方面征用了大量的农村用地以及其他用地,虽然是为了国家的发展但是被征地主人没有义务为此买单,国家为保证被征地人的财产损失,出台了征地补偿标准,那么征地补偿款流程是怎样的?下面我们将为您详细说明。一、征地补偿款发放流程是怎么样的?《土地管理法实施条例》第26条规定,地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗费的所有者所有。安置补助费,是国家征收集体土地后,安置被征收...


·新生儿在出生60天内(各地政策不同
      新生儿在出生60天内(各地政策不同,有些地方不一定是60天),拿着计划生育服务手册、父母双方身份证(妈妈不去要提供妈妈授权爸爸签字的委托书)以及出生脚印纸,到医院办理出生医学证明。现在都是机打的了,一定看清楚相关的证件号是否都正确省的到了户政中心因为号码不对,产生其他的麻烦。第二、宝宝的户口可以随爸爸一方或者妈妈一方,去给宝宝上户口的时候一定要带齐父母的身份证、户口本、准生证、还有宝宝的出生证明。第三、带齐这些东西就可以去户政部门给宝宝...


·铜仁征地补偿标准可以由哪些部门制定方案?
      铜仁征地补偿标准可以由哪些部门制定方案?1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。2、征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规...


·房地他项权证的作用是怎样的?
      在现在生活当中,如果需要大笔的贷款的话,那么通常情况下都会向银行来进行贷款,因为银行贷款为了维护自身的安全,需要向对方要求一个担保,这个时候,一般情况下,都是房屋的抵押,很多人都想要了解一下,房地他项权证的作用是怎样的? 一、房地他项权证的作用是怎样的? 房屋他项权证有什么用途?房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。他项...


·个人在农村开荒地如何确权
      个人在农村开荒地如何确权?农村开荒地是不可能确权的个人开荒土地如何确权的问题并没有什么意义,因为开荒地确权的几率不大,但是在符合规定的情况下,你开垦的荒地你可以继续耕种,被征用也是一样会有相应的补偿的。确权,一个是所有权,一个是使用权。所有权:我国实行公有制,所以,即便你个人开荒的地,所有权也不属于个人,还是公有。农村土地属农村集体所有,具体一般是村集体,所以,所有权归你所在的村集体所有。集体土地的使用一般由村集体确定,就是说,怎么用、...


·土地承包合同最长期限
      土地承包合同最长期限1、现???在我国对于相关的规则是非常严格的,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,如果符合土地总体规划并且按照正常手续办理的土地转移,或者因为外界的一些原因导致土地不得不转移并且已经依法办理了相关手续,这类的情况除外。2、所以由此我们可以看出,不管是谁如果不符合使用的主体资格,都必须按照法律申请试用土地,虽然在现实生活中,我们经常可以看到...


·土地使用权可以担保吗?
      土地使用权可以担保吗?在我国,我们对一块土地所有权的持有主要是看土地使用证和土地使用权,土地使用权是我们对土地使用的权利,拥有土地使用权我们可以对土地进行转让、出租,从而达到盈利的目的。那么,土地使用权可以担保吗?下面我们将为您进行详细的解答。 土地使用权可以担保 作为贷款的担保品,一般应具备下列条件:(1)价值比较稳定,市场价格波动较小;(2)易售性较强,有广大市场,可以随时变卖;(3)易于保管,不易变质损失;(4)进行鉴定所需要的技...


·广州市征地补偿价格如何确定的?
      广州市征地补偿价格如何确定的? 广州市征地补偿价格如何确定的? 1、乡村土地征用赔偿准则,依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门询问。 2、国有土地的准则,参照当地国土部门公布的分别地类地价确定。 3、在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内,依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素,再依据片区划分用于征地补偿综合...


·征地拆迁考核管理办法具体是什么
      征地拆迁考核管理办法具体是什么 征地拆迁考核管理办法 一、考核范围和对象 为加快--征地拆迁工作,提高干部及工作人员的工作积极性,争优创先、攻坚破难,征迁工作实行领导牵头,分工负责,分层落实的机制,确保按时完成征迁工作任务。经研究,特制定本考核办法。 参加征地拆迁安置等工作的干部、工作人员、村(居)两委干部。 二、征地考核内容与要求 1、对红线内征地召开村两委会议达成书面意向,再向村民代表会议通报; 2、完成红线内征地范围堪界...


·夫妻去什么地方办财产公证
      夫妻去什么地方办财产公证夫妻如果想办理财产公证,可以向住所地、经常居住地的公证机构提出。如果涉及到不动产的,应当在不动产所在地的公证处办理公证。如果想办理公证,需要出于双方自愿,一致同意办理财产公证,并支付相关费用。如果双方约定好,都能配合就可以去公证处办理财产公证。1、首先,办理婚后财产公证需要准备的材料有:个人的身份证明;约定内容有关的财产所有权证明;双方已经草拟好的协议书;2、准备好上述材料后,双方必须共同亲自到公证处提出公证申请...


·征地调查确认的程序是怎样的?
      征地调查确认的程序是怎样的?一、征地 征地主要指国家出于公共利益的需要,按照法定程序强制征用农民集体所有土地,并根据补偿标准一次性给予被征地者(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)一定的货币补偿,有的还必须按照要求进行必要的就业安置。 一般来说,只要是出于公共利益的需要,对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是,我国为了保护耕地,严格控制耕地转为非耕地的行为。 二、报批基本流程 征地申请①→...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 马鞍山律师网 All rights reserved.
律师热线:18056899334 19166418749
19166418749
点击这里给马鞍山律师发消息


在线法律咨询