一、查封执行房产买卖不破租赁可以适用吗?

马鞍山律师网 www.mas64.com

  一、查封执行房产买卖不破租赁可以适用吗?不可以适用于查封执行房产，在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。二、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：(1)若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则;(2)在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。需要明确的是，如果出租人的房产需要执行查封的，应当与承租人进行沟通并协商处理办法，如果出租人没有告知承租人相关情况的，则对承租人造成的损失是由出租人来进行赔偿的，具体情况下，承租人可以通过法律手段来维权。
  
  
  

·根据我国法律的规定离婚房产能分给孩子吗？
      世界上许多人离婚之后需要对房产等相关的财产进行分割，通常情况下如果离婚的时候拥有子女的还需要对子女的相关事项进行妥善的安排，在我们的现实生活中有人想要知道根据我国法律的规定离婚房产能分给孩子吗？那么，接下来我们将为您详细的介绍一下相关的知识。 一、根据我国法律的规定离婚房产能分给孩子吗？ 是可以通过赠与的方式送给孩子的。根据男女双方最终是否协议离婚分为两种情形：（1）男女双方自愿离婚的，可以直接到婚姻登记机关申请离婚，这也是现实中程序最...

·房屋20年产权到期后怎么办
      房屋20年产权到期后怎么办?房屋20年产权到期后自动续期，房屋产权是永久产权的，只是土地使用期到期了，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《民法典》第三百五十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。二、土地使用权到...

·一、店面房违约金一般是多少?
      一、店面房违约金一般是多少?合同违约金一般不得超过损失的30%。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以...

·一、二手房买卖费用有哪些？
      一、二手房买卖费用有哪些？ 二手房买卖费用主要有由税务部门向买卖双方征收的各类税费，其中大概包括：营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税、费附加税等。此外还包含有房屋权登记费、买卖合同公证费、房屋评估费、房屋产权登记费。 契税(由买方支付)：按国家相关方面的一些规定，进行房屋买卖就要向国家方面缴纳相关的契税，无论是买卖商品房还是存量房都是必须要缴纳的。一般住宅类的二手房过户房屋标准会按房款的总价的1%-3%来交...

·同一套房子不可以。贷款申请要具备下列条件：
      同一套房子不可以。贷款申请要具备下列条件：1、持有合法的户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；2、在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30％；3、具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；4、同意以购房合同项下的房屋物业作抵押。《婚姻法》第十七条 夫妻共有财产夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三...

·婚后房产过户多久后可以买卖
      房屋买卖的前提条件之一就是双方的身份确认，如果双方的身份与房屋上面登记一致，那么房屋所有人就可以对房屋进行处置，包括买卖。离婚房屋在完成过户后，产权归属明确。之后房屋所有人就可以进行买卖。对于是否需要等待多久才能买卖离婚房产，法律没有明确规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利...

·商品房预售要满足的条件有哪些
      商品房预售要满足的条件有哪些一、商品房预售要满足的条件有哪些 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备...

·一、公积金贷款买房必须是第一套房子吗?
      一、公积金贷款买房必须是第一套房子吗?不是，买房人在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房仍然可以使用住房公积金，这其中包括以下几种情况：1、在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房可以申请公积金贷款。具体公积金贷款的额度计算方法、办理手续等，和买第一套住房办理公积金贷款是一样的。2、在还清第一套住房的公积金贷款后，购买第二套住房如不申请公积金贷款，产权人可以凭第二套住房的产权证、购房合同、购房发票，在产权证发放之日起6个月...

·选择房产中介需要注意什么问题
      因为房产价格一直“居高不下”，而且持续保持蹿升状态，使得房屋租赁市场红火起来。暂时无法承担买房费用的人只能租房，尤其是一些在一线城市打拼的年轻人。房屋买卖以及房屋租赁，都会使人想到房产中介。那么，选择房产中介需要注意什么问题？我们马上为你做详细解答。 一、选择房产中介需要注意什么问题 近年来，假中介、中介欺诈、中介乱扣费等等问题频频出现。在房产买卖与租赁的房产中介选择过程中，应注意以下这些问题，以免碰到黑中介等，导致自身利益受损： ...

·这几种无证农村房屋拆迁仍然可以拿到合理补偿！
      这几种无证农村房屋拆迁仍然可以拿到合理补偿!　　1、祖上流传的老宅　　在农村，很多农民都是世代居住在那一个地方，房屋也成了祖宅，即使很多没有历史考量价值，但只要是祖上流传下来的，即使没有完整的证件，也是能够拿到全额补偿的。　　2、继承的房屋　　通过继承得到的房屋在农村还是很常见的，但是这类房屋如果没有房产证，又想拿到全额补偿的话，就应该提前去准备好相应的手续，手续和证明齐全了，是完全可以拿到全额拆迁款的。　　3、符合建房规定的住宅　　这...

·居间服务合同房产方注意事项有哪些？
      居间服务合同房产方注意事项有哪些？ 居间服务合同房产方注意事项 1、居间服务内容要明确 规范的居间合同会写明中介会提供给购房者怎样的居间服务，具体的服务内容有哪些等等，但是一些不法中介也会利用售房者对居间服务内容不了解的缺陷，而在合同中做手脚，比如少写一些服务内容，或者服务内容不明确等，从而损害购房者的权益。为了避免出现这样的的情况，房产方需要提前了解中介的居间服务内容大概有哪些，以免被蒙骗。 2、中介的违约责任要明确 很多时...