居间服务格式条款中的“独家代理”有效吗？

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  1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此， 起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示，他没有委托房产经纪公司A独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前，就已在其他多家房地产经纪公司挂牌销售了。华某还认为，房产经纪公司A未尽独家代理义务，独家委托代理条款排除了华某的重要权利，加重了华某的责任，而且限制了华某的缔约自由，属于无效条款。因此，他不同意房产经纪公司A的诉讼请求，但同意支付必要的服务费1000元。

  2. 法院认为，这份居间合同对于华某的履约义务和违约责任作了特别规定，而对于房产经纪公司A的履约义务和违约责任却未作规定，显失公平，应认定为无效条款。因此，对于房产经纪公司A要求华某按该条款支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

  3. 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据现有的案情，本案的“独家代理条款”是在合同的特别约定事项一栏内约定，按照一般的字义理解，“特别约定”应属于双方经过特别协商而形成的约定。如果其它内容是打印，而本项内容属于手写，则更具有充分理由认为该项内容是特别协商条款。因此，本案的“独家代理条款”不宜认定为格式条款。

  4. 《合同法》第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

  5. 合同应体现平等、等价和公平的原则，只有这样才能实现合同正义。而合同中显失公平的条款是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同条款，往往是当事人双方在权利和义务上极不对等、在经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。

  

  

  

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·房子有抵押，怎么过户？
      1.取得《房屋所有权证》，并已贷款抵押的房屋，是否能过户要根据不同的情况区别对待，在符合一定条件情况下可以办理买卖、继承、变更登记等过户手续的，以下举例说明： 2.在抵押期间的房屋，如要办理买卖过户手续(转移登记)，需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。二、在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，经银行同意，由夫妻双方和...

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·房产中介未尽报告义务，应承担什么责任？
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②未经立项批准的项目。
③未取得规划审批的项目。
④没有销售许可证又无产权证的房屋。
⑤未经验收或验收不合格的房屋。
⑥土地或房屋未解除抵押的。
⑦开发商未交纳相关税费的。
⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。
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