房地产抵押法律风险

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  有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。

   各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产，根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定，企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人，完全有权利行使上述各种民事权利，根本不需要这个批复，那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出，“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同，如无其它法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了，企业用企业资产抵押的行为，不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。

   住宅房产抵押合同必须都要到房管部门登记，所有共有人都要签字。共有房产抵押要登记，共有人都要到场并签字同意抵押，这是办理手续的必要程序。但在实际操作中，还要分别具体情况：一、几万元或十几万元的房产，客户急要几千元、或近万元的钱用，只要信誉好，用途正当，有还款能力，典当行了解的，有些典当行直接收了房产证就放款了，也有的典当行只要共有人到场签字就放款的。抵押人还不了债务时，赖帐不划算，重新办房产证可能花的钱不比贷款本金少，万一要诉诸法院，只是不能对抗第三人，债权还是保护的。这样更符合方便、快捷的特点。二、有些客户房产共有人出差或长期在外做生意，急等钱用，要以房地产权抵押怎么办？有些典当行，按共有人份额，对属于持证人的部份进行抵押给予贷款。《担保法》解释第五十四条“按共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。”

  
    

  
     “其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”因此，对共有人的财产抵押，共有人不能到场的，不能简单的视为能抵押、不能抵押，重要在我们事前和事后做好工作。安徽蚌埠兴达典当行陈孝凯同志在大连研讨会上讲，“手续要完备，我认为必须要完备，但不能为要求完备把典当行的小、快、灵的特点丢掉，否则人家就不会到典当行来了。”这是有道理的。

·房地产抵押法律风险
      有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。 各...

·涉外婚姻案件的送达
      根据我国《民事诉讼法》第二百六十七条规定，人民法院对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人送达诉讼文书，可以采用下列方式： 　　（一）依照受送达人所在国与中华人民共和国缔结或者共同参加的国际条约中规定的方式送达； 　　（二）通过外交途径送达； 　　（三）对具有中华人民共和国国籍的受送达人，可以委托中华人民共和国驻受送达人所在国的使领馆代为送达； 　　（四）向受送达人委托的有权代其接受送达的诉讼代理...

·职工不服劳动仲裁结果该怎么办
      劳动争议问题需先申请仲裁，对仲裁不服方可提起诉讼，但不是任何对仲裁都能提起诉讼，有的案件实行一裁终局，《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》：
    
    第四十七条 下列劳动争议，除本法另有规定的外，仲裁裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力：
    
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·绑架罪杀人未遂情形
      刑法第二百三十九条第二款规定：“致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的，处死刑，并处没收财产。” 绑架罪的死刑适用仅限于致使被绑架人死亡和杀害被绑架人这两种情况。其中，致使被绑架人死亡包括在绑架过程中过失致人死亡及在绑架过程中故意伤害致人死亡这两种情形，杀害被绑架人既包括杀人既遂，也包括杀人未遂。 刑法在将“致使被绑架人死亡”和“杀害被绑架人，这两种情形归人绑架罪进行综合评价时，理应重于对这两种行为独立发生时的处罚。既然故意杀人罪...

·协议管辖的约定效力
      我国民事诉讼适用协议管辖的条件为： 1.协议管辖只适用于合同纠纷，当事人对合同以外的其他民事、经济纠纷不得协议管辖; 2.协议管辖仅适用于合同纠纷中的第一审案件，对二审案件，当事人不 得以协议方式选择管辖法院。 3.协议管辖必须采用书面形式，口头形式无效。 4.当事人必须在法律规定的范围内进行选择。当事人协议管辖不是不受限制的，当 事人只能在与合同有密切联系的原告住所地、被告住所地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地的人民法...

·侵犯著作权罪构成条件
      构成侵犯著作权罪必须具备以下条件： 1.行为人在主观上是故意的，并且是以营利为目的。这是罪与非罪的界限。“以营利为目的”，是指行为人侵犯他人权利的行为是为了获取非法利益。 规定的营利为目的，主要是区别于其他目的，如有些教学科研一单位复制他人作品供教学、科研之用;有些个人复制了音像制品或计算机某一程序 是供个人观赏、学习、使用，没有将其作为商品进入商品的流通领域，不是以营利为目的，不构成犯罪。 2.行为人在客观上实施了本...

·受贿罪的“退还或上交”
      两高联合发布的《意见》第九条第一款规定：国家工作人员收受请托人财物后及时退还或者上交的（简称退交），不是受贿；第二款规定：国家工作人员受贿后，因自身或者与其受贿有关联的人、事被查处，为掩饰犯罪而退还或者上交的，不影响认定受贿罪。上述条款是对实践中存在的典型非受贿行为和受贿行为的明确。《意见》在认定行为人是否构成受贿罪时，依然是以刑法有关受贿罪的犯罪构成要件为指导，并未突破刑法的立法精神。 刑法第三百八十五条对受贿罪进行了规定，...

·故意伤害罪的指控证据标准
      刑事诉讼控方证据标准，是从控方指控犯罪的角度对我国刑事诉讼法所确立的刑事诉讼证据规则的具体化； 根据我国刑事诉讼法与刑法的有关规定，作为控方的检察机关据以向人民法院指控被告人犯有某种罪行并要求其承担刑事责任所应具备的最低证据要素与证据准则。 这一证据标准应当具有以下特征： 其一，它是控方指控犯罪的证据标准。从刑事诉讼职能上说，侦查机关与检察机关共同肩负着发现犯罪、侦查犯罪和指控犯罪的职责，而侦查机关发现犯罪和侦查犯罪的最终目的又是为...

·故意伤害(致死)罪与过失致人死亡罪
      故意伤害(致死)罪与过失致人死亡罪，两者在客观方面有一定的共同点，都造成了他人死亡的后果，但造成死亡的主观态度和客观行为则是不相同的。 故意伤害致死是由伤害行为引起的，行为人无剥夺他人生命的故意，但有损害他人健康的故意;而过失致人死亡的主观方面是过失，行为人不存在伤害的故意，更不存在杀人的故意，只是行为人缺乏必要的注意，在实施某种危险行为时发生了致人死亡的后果。两者的根本区别在于行为人有无伤害的故意。 在司法实践中，要查明行为人有无...

·最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定
      《最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定》已于2015年6月2日由最高人民法院审判委员会第1653次会议通过，现予公布，自2015年7月1日起施行。 2015年6月29日法释〔2015〕14号
    
    最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定
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·拖欠工资多久算违法
      

    拖欠工资其全称应该是无故拖欠工资，即单位不属于法律规定的情形而不按期或者足额支付劳动者工资的行为。、 一、什么是无故拖欠工资
    无故拖欠’劳动者工资指用人单位无正当理由超过规定付薪时间未支付劳动者工资。不包括：用人单位遇到非人力所能抗拒的自然灾害、战争等原因，无法按时支付工资；用人单位确因生产经营困难、资金周转受到影响，在征得本单位工会同意后，可暂...