房地产抵押法律风险

马鞍山律师网 www.mas64.com

  有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。

   各种企业类型的企业所拥有的资产属于企业的法人财产，根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的有关规定，企业依法享有对这些资产的所有权、占有权、使用权、处分权等民事权利。而企业的法定代表人是代表企业行使职权的签字人，完全有权利行使上述各种民事权利，根本不需要这个批复，那个决议。最近最高人民法院“关于国有工业企业以机器、设备等财产为抵押物与债权人签定的抵押合同的效力问题的批复”指出，“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签定的抵押合同，如无其它法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”明确指出了，企业用企业资产抵押的行为，不能以政府主管部门是否批准来确定抵押效力。

   住宅房产抵押合同必须都要到房管部门登记，所有共有人都要签字。共有房产抵押要登记，共有人都要到场并签字同意抵押，这是办理手续的必要程序。但在实际操作中，还要分别具体情况：一、几万元或十几万元的房产，客户急要几千元、或近万元的钱用，只要信誉好，用途正当，有还款能力，典当行了解的，有些典当行直接收了房产证就放款了，也有的典当行只要共有人到场签字就放款的。抵押人还不了债务时，赖帐不划算，重新办房产证可能花的钱不比贷款本金少，万一要诉诸法院，只是不能对抗第三人，债权还是保护的。这样更符合方便、快捷的特点。二、有些客户房产共有人出差或长期在外做生意，急等钱用，要以房地产权抵押怎么办？有些典当行，按共有人份额，对属于持证人的部份进行抵押给予贷款。《担保法》解释第五十四条“按共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。”

  
    

  
     “其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”因此，对共有人的财产抵押，共有人不能到场的，不能简单的视为能抵押、不能抵押，重要在我们事前和事后做好工作。安徽蚌埠兴达典当行陈孝凯同志在大连研讨会上讲，“手续要完备，我认为必须要完备，但不能为要求完备把典当行的小、快、灵的特点丢掉，否则人家就不会到典当行来了。”这是有道理的。

·劳动合同竞业限制补偿金
      许多技术性企业经常使用竞业限制的方式保护本单位的商业秘密以保障自身的竞争力，但在保护企业自身利益的同时，也应当依法办事，不侵害员工的合法权益。 一、竞业限制约定有规定竞业限制又称竞业禁止，是指对权利人(一般是用人单位)对有特定关系的义务人(一般指劳动者)特定竞争行为(自营或者为他人经营与原用人单位有竞争的业务)的禁止。竞业限制是净化市场环境、保护公平竞争秩序、协调市场主体之间(特指雇主与雇员之间)权益的一项重要法律制度。 国家...

·受贿罪的“退还或上交”
      两高联合发布的《意见》第九条第一款规定：国家工作人员收受请托人财物后及时退还或者上交的（简称退交），不是受贿；第二款规定：国家工作人员受贿后，因自身或者与其受贿有关联的人、事被查处，为掩饰犯罪而退还或者上交的，不影响认定受贿罪。上述条款是对实践中存在的典型非受贿行为和受贿行为的明确。《意见》在认定行为人是否构成受贿罪时，依然是以刑法有关受贿罪的犯罪构成要件为指导，并未突破刑法的立法精神。 刑法第三百八十五条对受贿罪进行了规定，...

·绑架罪杀人未遂情形
      刑法第二百三十九条第二款规定：“致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的，处死刑，并处没收财产。” 绑架罪的死刑适用仅限于致使被绑架人死亡和杀害被绑架人这两种情况。其中，致使被绑架人死亡包括在绑架过程中过失致人死亡及在绑架过程中故意伤害致人死亡这两种情形，杀害被绑架人既包括杀人既遂，也包括杀人未遂。 刑法在将“致使被绑架人死亡”和“杀害被绑架人，这两种情形归人绑架罪进行综合评价时，理应重于对这两种行为独立发生时的处罚。既然故意杀人罪...

·房地产抵押法律风险
      有些抵押权人，在设立宅基地上的房产抵押时，只要在宅基地所在地有未享受过宅基地权利的第三人做担保，并交一定数量的担保金，办理房屋抵押贷款。当抵押人还款后，第三人交的担保金由抵押权人补偿不低于银行利息的费用。当抵押人清偿不了贷款本金和利费时，直接将房产转让给第三人。但要预先在抵押合同中协商好转让变现的价格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒滩等土地使用权，只要经过发包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估价和抵押金额的确定。 各...

·容留他人吸毒情形
      吸毒者为躲避公安机关的查处，往往借用不具有案底人的身份证进行开房， 如何追究提供身份证者的责任，提供身份证的行为在某种意义上等同于提供场所，所以明知他人借用身份证开房用于吸毒可能构成容留他人吸毒罪，但是不明知他人用于吸毒的，由于没有犯罪的主观故意，不构成犯罪。 酒吧经营者由于不具体管理某个房间，也无法对场所内的吸毒人员进行管理，否则这种过分的特定义务将导致酒吧无法经营，所以凡有人在经营场所吸毒一概追究经营者容留他人吸毒罪的责任...

·携带凶器的犯罪情形
          携带是持有的一种表现形式，指“随身带着”，即将某种物品带在身上或者置于身边附近，置于现实的支配之下，可以随时供自己使用。就携带凶器盗窃而言，要求行为人在盗窃时将凶器带在身上或者置于身边附近，具有随时将凶器加以使用的特点。 实践中，携带凶器表现为手持凶器、怀中藏着凶器、背包中藏着凶器等。对于凶器置于身边附近的情况，关键在于盗窃时能否对其加以有效支配、使用。对于将凶器放在车内，下车后...

·最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定
      《最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定》已于2015年6月2日由最高人民法院审判委员会第1653次会议通过，现予公布，自2015年7月1日起施行。 2015年6月29日法释〔2015〕14号
    
    最高人民法院关于认可和执行台湾地区仲裁裁决的规定
     ...

·劳动仲裁程序
      根据《劳动法》、《企业劳动争议处理条件》、《劳动争议仲裁委员会办案规则》的有关规定，劳动争议仲裁应按以下程序进行。
    
    1、劳动仲裁程序—当事人申请
    
    当事人申请是劳动争议仲裁委员会处理劳动争议案件的先决条件和...

·如何利用专利公报
      1.企业可以委托代理机构或有关人员，定期查看专利公报，一旦发现有与本企业相似的外观设计被授权，即可采取主动行动，向专利复审委员会提出宣告其无效。
    　　2.企业可以通过研究专利公报，了解有关企业和有关产品的最新研发动态，以利于本企业新产品开发计划的制定，避免重复研究，减少人力、物力和财力的浪费。
    　　3.对于已有专利技术进行...

·职工不服劳动仲裁结果该怎么办
      劳动争议问题需先申请仲裁，对仲裁不服方可提起诉讼，但不是任何对仲裁都能提起诉讼，有的案件实行一裁终局，《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》：
    
    第四十七条 下列劳动争议，除本法另有规定的外，仲裁裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力：
    
 ...

·协议管辖的约定效力
      我国民事诉讼适用协议管辖的条件为： 1.协议管辖只适用于合同纠纷，当事人对合同以外的其他民事、经济纠纷不得协议管辖; 2.协议管辖仅适用于合同纠纷中的第一审案件，对二审案件，当事人不 得以协议方式选择管辖法院。 3.协议管辖必须采用书面形式，口头形式无效。 4.当事人必须在法律规定的范围内进行选择。当事人协议管辖不是不受限制的，当 事人只能在与合同有密切联系的原告住所地、被告住所地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地的人民法...