房改房买卖合同效力怎么界定？

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  1. 房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

  2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

  3. 购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。

  4. 其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。

  5. 根据国务院发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》相关规定，只要享有福利分房权利的职工，依国家政策规定参加房改，交纳了购房款，即对房改购得的房屋享有产权，不应以未发房产证而否认其权利。

  　　职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时，基于被继承人而享有或派生的购房权利，也应纳入遗产范围。

  　　第一，房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性，产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革，其财产性逐渐显现。所谓专属性，是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工，亦即特定性。所谓财产性，是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接(变相)享有的经济利益，亦即福利。因此，对福利房的承租权，具有专属和财产的特定性，它有别于一般意义上的房屋承租权。

  　　第二，被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。法律规定，遗产是以财产和财产权利为标的。

  　　第三，特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权，我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上，专属于已故公民生前对公共财产的使用权，不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同，它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权，可在一定条件下(房改时缴纳一定比例的购房款)变更为所有权。因此，由于特定的承租权含有专属的财产权利，特定的承租权人可期待通过房改(缴纳一定比例购房款)取得房屋所有权。我国继承法第三条第一款及第一款第(六)项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见，财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备，但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得，但其将来可以或有可能取得。因此，取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而，本案中，将特定承租权的财产权利，以及基于该权利所具有的期待权(即补交购房款的权利，从而取得房屋所有权)纳入遗产范围，是具有一定法律理论依据的。

  

·不动产权证包括哪三证？
      不动产证三证合一在原来包括契证、房产证和土地证。而现在契证已经取消了，改成了完税通知书，具体介绍如下： 1、房产证：房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面...

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·什么是双方共有房屋产权？
      

双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。

    由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处理双方共有房屋产权时也应分为两种情况：

   （1）处理按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有...

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      建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别 建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别，主要表现为： 建筑物区分所有权的客体是建筑物的专有部分。一般房屋所有权的客体是明确的、独立的。 在区分建筑物中由于既存在着专有部分也存在着共有部分，因而要区分专有部分相互之间的界限及专有部分和共有部分的界限是十分困难的。这就决定了建筑物区分所有仅的客体只具有相对的独立性，重在利用上和法律上的独立性。 ...

·什么是房改房？
      房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
1．房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有...

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      1. 　上海的一家房产经纪公司A与市民华某签订的居间合同中，有独家代理的条款，但华某却通过另一家房产经纪公司B卖了房，房产经纪公司A以违约为由将华某告上法院。　原告房产经纪公司A在法庭上表示，在签订房产出售居间合同后，其积极为华某联系“下家”，而华某却私自与房产经纪公司B介绍的买受人成交。这一行为已经构成违约。因此， 起诉要求华某按约支付违约金10.2万元。华某则表示，他没有委托房产经纪公司A独家销售房屋。他的房屋在这家公司挂牌之前，就...

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