离婚纠纷按揭房产该如何分割才好

马鞍山律师网 www.mas64.com

  夫妻离婚的时候产生的纠纷无非就是在这几个方面，是否同意离婚、怎么分割财产、如何承担债务以及孩子问题怎样处理。而其中在房产方面产生的纠纷可以说是比较大的，因为房产的价值很大。那实践中离婚纠纷按揭房产该如何分割才好呢?我们一起在下文中进行了解。房屋按揭涉及三方法律主体和四种法律关系：三方法律主体指买房人、银行、卖房人。四方法律关系有买卖合同关系(买房人与卖房人)、借款合同关系(买房人与银行)、保证担保关系(卖房人与银行)、抵押担保关系(买房人与银行)。在离婚纠纷中，由于以上复杂的各种法律主体与法律关系交织在一起，使得按揭房屋的分割也受到影响。下面在本文整理介绍离婚纠纷按揭房产分割的相关知识。
  一、婚前按揭房的具体权属分析
  婚前按揭房的归属既要考虑首付款支付的时间，也要考虑支付首付款的资金来源。在离婚诉讼中，对婚前按揭房的司法处理有很多复杂的情形，具体有以下四种：1、夫妻一方婚前支付首付款，婚前取得房产证，产权人为购房人一方，婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前，另一方的名字也未体现在房产证上，表明双方不存在房产约定，房产的权属在婚前已经确定了，在这种情形下该房产属于婚前首付方的个人财产。2、夫妻一方婚前支付首付款，婚后共同还贷，婚后登记房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程，一方在婚前支付首付款，婚前按揭房的权属就已经确定了，属于一方的婚前个人财产，婚后的共同还贷不改变权属的性质，因此在这种情形下该房产也属于婚前首付方的个人财产。3、婚前一方签订房屋买卖合同，未与银行办理按揭并支付首付款，直至婚后才以自己的财产支付首付款，并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下，由于支付首付款的时间在婚后，该按揭房应属于夫妻共同财产。4、婚前双方共同购买，在婚前支付了首付款，首付款为共同出资，在这种情形下应认定为夫妻共同财产。但该房产在婚前属于按份共有，婚后由于夫妻关系的特殊性，转化为共同共有。
  二、婚前按揭房的分割
  《婚姻法司法解释三》出台后，已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割，这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。婚前按揭房应该如何分割，具体分为两种情形：1、当婚前按揭房认定为个人财产时，婚后夫妻双方共同还贷的性质，实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为，该不动产由婚前首付方取得。《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”依据以上法律规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定，这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则。其次，该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护，对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时，该不动产由婚前首付方取得。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此还贷义务属于买受人的单方债务，如果婚姻关系存续期间双方共同还贷，可认定为夫妻共同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移，虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产，由于这笔财产并不因婚姻关系的成立而成为共有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种表现形式，也同样应当认定为婚前个人财产。2、当婚前按揭房作为夫妻共同财产时，分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
  三、关于婚前按揭房的增值部分
  由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析，不同情况区分处理。如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下，房屋的整个产权属于该购买人或约定人，增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付首付款，婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时，离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻共同财产进行分割。对于第二种情形作为共同财产对房屋增值部分进行分割时，不能完全参照婚姻法对夫妻共同财产分割的标准，因为婚前按揭房的增值部分，从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益，不同于一般性质的共同财产，所以不能进行平均分配，必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则，这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护。如今，其实有很少的人能够一次性全款购房，比较流行的做法就是在自己支付了首付款之后，剩下的房款向银行申请按揭，之后购房者就按照与银行的约定偿还银行贷款。但在这样的情况下就有可能出现夫妻婚后共同还贷的情况。
  
  
  

·二手房过户的手续应该怎么办
      在购买了二手房之后，不是签订了合同、交付了房款就算交易完成，由于房产具有特殊性质，需要实际办理登记备案、并且还要办理过户之后，才能实际取得二手房的所有权。那一般来讲，二手房过户的手续应该怎么办呢？要是你不清楚的话，请跟随我们一起在下文中进行了解。 一、二手房过户的手续应该怎么办 1、先接受房地产交易管理部门的审查。在双方签订了房屋买卖合同过后，房产交易双方要向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续，管理部门会查验有关的证件，审查产权时...

·回迁房买卖有限制吗
      回迁房买卖有限制吗 1、回迁房，是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上的旧村改造房屋不是回迁房范围。2、回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房比商品房要，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。3、这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议，仅凭回迁协议是不能在房地产交易...

·现在专门做房产中介生意的也比较多，我们称之为房产中介，其中主
      现在专门做房产中介生意的也比较多，我们称之为房产中介，其中主要就是起一个居间作用，联系买卖双方，提供相应的房产服务，然后从中赚取一些手续费，也属于中介费。但找中介买房子也是有需要注意的地方，那么找中介买房子需要注意什么呢?请在下文中进行了解吧。注意事项一：要仔细查清房屋的自然状况和权属情况购房人在看房时，要注意查看房屋产权证、国有土地使用权证等证件原件，在签订买卖合同时，要注意验明身份证、户口簿，以确认卖房人就是产权证书上的房屋所有权人...

·一、大连买房子首付最低多少？
      一、大连买房子首付最低多少？大连买房子首付最低数额需要结合实际情况：1、 商业贷款①对于首次购买普通住房且申请商业性个人住房贷款的居民家庭，低首付款比例为20%倍。②对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例为30%，贷款利率下限为基准利率的1.1倍。根据借款人的信用状况、还款能力等，合理确定首付比例和贷款利率水平。2、公积金贷款①首套房：自筹资金比例不得低于房款总...

·年买房贷款没办下来可以解除合同吗
      在按揭贷款购房的时候，一般会先签订商品房买卖合同，之后再去银行申请办理购房贷款。那要是在办理按揭贷款买房的时候，可能由于各种原因，导致贷款办不下来。此时买房贷款没办下来可以解除合同吗？我们整理了相关资料，我们一起在下文中进行具体了解吧。一、贷款没办下来可以解除合同吗 这具体要看是谁的责任是贷款办理不下来的：1、如果是银行自身原因导致无法办理贷款，则该购房合同是可以解除的。2、如果是购房人自己原因导致贷款办不下来，不可以解除购房合同，因为...

·购买二手房房产证多久下来一般二手房在过完户之后
      购买二手房房产证多久下来一般二手房在过完户之后，房管局会给你一个取件单，上面有具体的领取二手房房产证的时间，有的地方是7到10个工作日，长的也不过15个工作日，有的是服务当天过户当天就可以拿到了。下来的新证是双证合一的，也就是权证和土地证都在一个证上。领产权证一定要房主自己领的，如果没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代领。二、为什么会有人买的二手房一年多拿不到产权证?有朋友说见到身边买房的，也是二手房，但是产权证一年多了才拿到手，又是...

·定向安置房可以出租吗？需要什么条件？
      现在城市用地非常紧张，开发商为了开发新楼盘会对一些旧校区进行拆迁。拆迁户一般会分到定向安置房，如果其不想自住，那么定向安置房可以出租吗？对这个和您生活关系比较密切的话题，我们在下文给与了相关介绍。 一、定向安置房如何出租？ 1、定向安置房不同于经济适用房，只是属于参照经适房管理的房屋。对于经济适用房，就北京而言只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。而对于定向安置房法律无明确禁止，应当可以。 2、交房以后三个月内可以办妥...

·网签备案房产能否被强制执行？
      网签备案房产能否被强制执行?网签备案房产能被强制执行，只要是债务人的合法财产都是可以向法院申请保全的，房屋如果已经出售给了债务人已经做备案登记，那是可以申请的，但是如果是债务已经出售给了其他人而且做了备案登记，房款已经付清，那法院就不能扣押了，也就是说不能申请财产保全了。对于民事案件被执行者,如果房子没有房产证,没网签原则是不能被强制执行的。但是,法院可以责成房屋销售商退回房屋价款用于执行。如果只有这一套房子,则法院只能查封,而不能拍卖...

·房屋租赁合同的期限不能超过多久
      房屋租赁合同的期限不能超过多久《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自...

·房价永远是大众关注的热点之一，近年来房价一直居高不下，这导致
      房价永远是大众关注的热点之一，近年来房价一直居高不下，这导致了很多人选择租房，这一现象在寸土寸金的北京更胜，延庆区位于北京西北部，人口众多，租房的人相对也多，为了管理与维护制定了一系列管理规定，延庆房屋出租也要根据北京市房屋租赁管理若干规定进行，下面跟随我们一起来了解一下吧。 北京市房屋租赁管理若干规定 第一章 总则 第一条 为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制...

·一、婚后继承的房产属夫妻共同财产吗?
      一、婚后继承的房产属夫妻共同财产吗? 婚后继承的房产属于夫妻共同财产 1、对于婚后继承的房产，属于婚姻关系存续期间所得的财产，如果被继承人未指明仅归夫或妻一方所有，则应该属夫妻共同财产，归夫妻共同所有。 2、根据《民法典》第一千零六十二条的规定， 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金; (二)生产、经营的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或赠与所得的财产，但本法第一千零六十三条第...