商品房销售种类包括哪些 销售商品房一般都是由开发商直接销售

马鞍山律师网 www.mas64.com

  商品房销售种类包括哪些
  
  销售商品房一般都是由开发商直接销售的，如果是从私人手里购买的商品房，此时无论房屋是否被装修使用过，这样的房屋都统称为二手房。在销售商品房的时候也有具体的种类，但不管是哪种情况下都要求达到规定的条件才能进行销售。那到底商品房销售种类包括哪些呢?我们马上为你做详细解答。
  
  一、商品房销售种类包括了哪些
  
  目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。
  
  商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。
  
  商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
  
  二、现房销售和商品房预售有什么不同
  
  按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。
  
  三、 现房销售和商品房预售的条件有哪些
  
  (一)商品房预售应当符合什么条件
  
  1、建设单位具有开发经营资格;
  
  2、持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证;
  
  3、取得预售许可证;
  
  4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上;
  
  5、多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上。
  
  (二)商品房现售应符合什么条件
  
  1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书;
  
  2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
  
  3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  4、已通过竣工验收;
  
  5、拆迁安置已落实;
  
  6、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;
  
  7、物业管理方案已落实。
  
  (三)商品房期房和现房销售的合法性
  
  按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书，还要看有无《产权登记备案证》。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书” 。
  
  1、五证是哪五证
  
  《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设 工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》
  
  2、两书是什么
  
  《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。
  
  《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
  
  2、买卖双方应当诚实守信，了解定金的性质与效力。购房者与开发商或者房屋中介应当本着诚实守信、公平的原则签订《商品房认购协议书》以及《房屋买卖合同》，特别是处于弱势地位的购房者，应当增强法律意识，了解定金的性质以及惩罚规则。
  
  根据上文的介绍，我们了解到商品房销售的种类其实主要就是两种，一种是销售期房，也就是进行商品房的预售;另一种就是销售现房，即在房屋竣工之后才实际开始销售。但是在不同的情况下进行商品房的销售，此时也要求开发商要满足不同的条件才行。
  
  

·房屋共有人有什么权利
      虽然常见的一套房屋对应的是一个产权人，但现实中也经常出现一套房屋对应多个产权人的情况，这种情况我们将所有的产权人称之为房屋共有人。作为房屋共有人也是享有一定权利的，那究竟房屋共有人有什么权利呢？我们马上为你做详细解答。 一、房屋共有人有什么权利 1、房屋共有产生的原因 房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体，对同一房屋共同享有所有权。房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生： (1)两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同...

·子女继承父母房产如果分割产生纠纷怎么起诉
      子女继承父母房产如果分割产生纠纷怎么起诉?1、准备好民事诉讼状。2、到具有管辖权的人民法院起诉，并提交相关的证据材料。3、按照人民法院的通知准时出席参与诉讼活动。4、若不服一审判决或裁定，应在接到判决书后15天内或接到裁定书后10天内向原审人民法院或上一级人民法院提出上诉，并递交上诉状。”二、房产作为遗产应该怎么分割?根据《中华人民共和国民法典》规定：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗复产，可以采取折价、适...

·北京房产税如何征收?房产税计算方法是什么?
      房产税如何征收?这可能是打算在北京买房人都会思考的一个问题。但您知道具体北京房产税如何征收、北京房产税征收标准吗？下面，我们就为您具体介绍北京在房产税这方面的详细内容。 房产税，它的征税对象是房屋，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税也属于地方税，就是可以由地方政府对各项税收根据本地的实际情况进行差别化的设置。所以房产税对于我们来说，也是生活中不可少的一部分。我们接下来看看北京房产税是如何征收的，...

·购买商品房的程序是怎样的
      购买商品房的程序是怎样的 一、购买商品房的程序是怎样的 1、买受人与开发商或其代理商、包销商签订《认购书》并缴纳定金; 2、买受人与开发商或其代理商、包销商签定 《房屋买卖合同》并缴纳首期房款，买受人以按揭方式交纳房款的，与按揭银行签订《楼宇按揭合同》，并按银行的要求与保险公司签订《房屋保险合同》; 3、《商品房买卖合同》在房管局登记备案，买受人与按揭银行的抵押关系同时备案，买受人按照合同约定支付房款或按揭款; 4、买受人收楼、开始缴...

·离婚房子平估的规定？
      离婚房子平估的规定有哪些离婚分割房产一般是以房产现值作为分割的依据，而非购房时的价值。很多当事人在离婚房产分割时，习惯以购买时的价格计算及分割，这在司法实践中是不能成立的。房价的市值一般由当事人双方估价后达成一致的意见;若不能达成一致的意见，可委托相关评估机构进行评估作价，以该评估报告作为分割的标准。一般评估报告的有效期从3个月到6个月不等。评估费用由当事人双方分担。离婚双方对财产价值有争议的，可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确...

·租房提前退房押金能退吗
      租房提前退房押金能退吗 1、承租人与出租人协商解除租赁合同，押金的退还以双方协议为准; 2、出租人违约，导致承租人要求解除合同，押金需要返还，并由出租人承担违约责任; 3、承租人违约，导致出租人要求解除合同，承租人承担违约责任，押金需要返还; 4、合同约定的解除情形或者不可抗力导致合同不能继续履行，按照合同约定办理。 二、交租房押金要注意哪些事项 (一)租房合同中对于房屋情况一定要约定清楚 租房合同中还存在一个共性问题，这...

·新建商品房买卖合同解除的条件是什么？
      新建商品房买卖合同解除的条件是什么?1、房屋主体质量不合格购房者在验收房屋的时候发现房屋主体存在严重的质量问题可以拒收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格从而导致房屋不能交付使用，或者交房后房屋主体结构质量经有关机构核验后属不合格的，购房者有权申请解除房屋买卖合同，并可申请出卖方赔偿损失。2、房屋面积误差超过合同约定一般在买卖双方签订的房...

·房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷吗
      遇到纠纷在向法院提起诉讼的时候，我们首先要清楚这是属于什么纠纷。针对生活中经常出现的房屋租赁合同纠纷，各位知道是属于什么纠纷吗?房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷吗?我们将在下文中为您解答。 一、房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷吗 房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定： 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。...

·商品房认购书是买房合同吗
      购房者在买房时，很多开发商都会要求其签订商品房认购书，该认购书的内容并不是很详细，但不少没经验的购房者仍会错以为自己签的就是购房合同。那么，商品房认购书是买房合同吗？下面，就让我们为你做详细解答吧。 一、商品房认购书是买房合同吗 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前...

·新婚姻法对房产的规定有哪些？
      有些夫妻在结婚后对财产的分配有很多疑虑，对于房产必须要有自己的名字才感觉安心，法律为了保障夫妻双方的权益，对于婚后夫妻的个人财产和共同财产作出了相关规定，今天我们就来看一下新婚姻法对房产的规定有哪些，通过下文的内容解决自己所遇到的问题。 一、新婚姻法对房产的规定有哪些？ 房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产，主要有以下几种情形： 1、婚前一方全款购买的房子，属于该方婚前个人财产； 2、婚后共同出资全款或者按揭属于婚后共同财产...

·房屋买卖合同简单范本怎么写？
      房屋买卖是日常生活中较为常见的一种交易，房屋买卖由于其涉及的资金比较多，而且还会涉及一些权力的归属问题，所以常常会受到社会各界人士的关注。这也是为什么房屋买卖一定要签订一份合同的原因，说到房屋买卖合同很多人都表示由于并不是经常性的使用，所以书写起来并不是那么的顺利，下面给您简单介绍一下房屋买卖合同简单范本怎么写。 出卖方(甲方)：____________________________________ 地址：____________...